Günümüzde artan enflasyon oranı, geçmiş dönemlerde belirlenen kira bedellerinin ve alışılagelmiş kira artış oranlarının güncel piyasa koşullarını karşılamasını güçleştirmiştir. Buna ek olarak, kira artış oranlarının uzun süre boyunca %25 seviyesinde sınırlandırılması, kira ilişkilerinde mevcut sorunları daha da belirgin hâle getirmiştir. Her ne kadar %25 kira artış sınırı kaldırılmış olsa da, bu düzenlemenin kiracılar ve kiraya verenler üzerindeki etkileri hâlen devam etmekte ve birçok uyuşmazlığa zemin hazırlamaktadır.
Bu süreçte kira bedellerinin güncellenmesi ihtiyacı hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından önem kazanmış; “Kira tespit davası nedir?”, “Kira tespit davası ne zaman açılır?” ve “Kira tespit davasının şartları nelerdir?” gibi sorular sıkça gündeme gelmiştir. Bu yazımızda, kira tespit davasına ilişkin güncel hukuki sorunların çözümleri yer alacak, dava açma şartları açıklanacak ve konuya ilişkin sıkça sorulan sorulara yer verilecektir.
1- KİRA TESPİT DAVASI NEDİR ?
Kira tespit davası, kiraya veren (mal sahibi) veya kiracı tarafından, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun şekilde yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Özellikle uzun süre devam eden kira ilişkilerinde, ekonomik şartların değişmesi, enflasyonun etkisi ve kira bedelinin bölgedeki emsal değerlere göre düşük kalması durumunda kira tespit davasına başvurulması gerekmektedir.
Bu dava türü, kira bedelinin objektif ölçütler çerçevesinde ve yasal kriterlere uygun olarak tespit edilmesini sağlayarak, hem kiraya verenin hem de kiracının hakkaniyete uygun bir kira tutarı üzerinden sözleşmeyi sürdürmesine imkân tanır.
2- KİRA TESPİT DAVASININ ŞARTLARI NELERDİR
Kira tespit davasının açılabilmesi için belirli şartların eksiksiz şekilde yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu koşulların sağlanmaması hâlinde davanın reddedilme ihtimali bulunmaktadır.
A- Geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir.
Kira tespit davası açılabilmesi için taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin mevcut olması gerekir. Sözleşmede kira süresi, kira bedeli ve kira ilişkisinin temel şartları açıkça belirlenmiş olmalıdır.
B- Dava açma süresine uygun hareket edilmesi gerekmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi gereğince kira tespit davası, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 5 yıl dolması durumunda açılabilmektedir. Kira tespit davasının süresi içinde açılması zorunludur.
C- Sözleşmede artış hükmü yoksa 30 gün önceden ihtarname gönderilmesi gerekmektedir.
Eğer kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir düzenleme yer almıyorsa:
Yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce,noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi veya bu 30 günlük süre içinde davanın doğrudan açılmış olması gerekmektedir.
Aksi takdirde mahkemenin belirleyeceği kira bedeli ancak bir sonraki kira döneminde geçerli olur.
D- Sözleşmede artış şartı varsa ihtarname zorunlu değildir
Kira sözleşmesinde artış oranına ilişkin açık bir hüküm bulunuyorsa, ihtarname gönderme zorunluluğu ortadan kalkmaktadır. Bu durumda kira tespit davası, 5 yıllık sürenin dolmasının ardından her zaman açılabilir.
E- Net bir kira bedeli talep edilmesi gerekmektedir.
Dava açan tarafın, talep ettiği kira bedelini açık ve net şekilde belirtmesi gerekmektedir. Belirsiz veya soyut bir kira bedeli istemiyle dava açılması mümkün değildir.
Bu şartlar eksiksiz biçimde yerine getirildiğinde, mahkeme kira bedelini; hakkaniyet ilkesi, emsal kira bedelleri, ekonomik koşullar, TÜFE verileri ve taşınmazın özellikleri doğrultusunda adil bir şekilde belirleyecektir.
3- KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILABİLİR
Kira tespit davasının hangi şartlarda ve hangi zaman diliminde açılabileceği Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi çerçevesinde düzenlenmiştir.Kanuna göre kira sözleşmesi 5 yılını doldurduktan sonra, taraflar kira tespit davası açma hakkına sahiptir.
Örneğin, bir işyeri kiracısı, 2019 yılında aylık 5.000 TL kira bedeliyle bir sözleşme imzalamış olsun. 2024 yılına gelindiğinde sözleşme 5. yılını doldurduğu için, kiraya veren 2024 yılı kira döneminin başlangıcında kira tespit davası açabilmektedir.
Örneğin, kira sözleşmesinde “Kira bedeli her yıl TÜFE oranında artırılır.” hükmü mevcutsa kiraya veren, sözleşmenin 5. yılının sonunda doğrudan dava açabilir. Mahkemenin belirleyeceği kira bedeliyse, kira yenileme döneminden itibaren geçerli olur.
Kira sözleşmesinde TÜFE’ye göre artış ya da belirli bir oranda artış şartı yer alıyorsa yukarıda verdiğimiz örnekte olduğu gibi taraflar, 5 yılın sonunda İhtarname göndermeye gerek olmaksızın doğrudan kira tespit davası açabilir.
Eğer kira sözleşmesinde herhangi bir kira artış maddesi bulunmuyorsa, dava açmadan önce bazı usul şartlarına dikkat edilmelidir:Yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce noter aracılığıyla ihtarname gönderilmeli veyaAynı süre içinde kira tespit davası açılmalıdır.
Bu şart yerine getirilmezse mahkeme, kira bedelini belirler; ancak karar bir önceki dönem için değil, bir sonraki kira yılı için geçerli olur.
Örneğin Kiracı ile kiraya veren arasında 2020 yılında yapılan bir konut kira sözleşmesinde artış maddesi bulunmadığını varsayalım.
Yeni kira dönemi 1 Temmuz 2024’te başlıyorsa:Kiraya veren en geç 1 Haziran 2024 tarihinde noter ihtarı gönderirse veya 1 Haziran 2024 tarihine kadar dava açarsa belirlenecek kira bedeli 1 Temmuz 2024 döneminden itibaren geçerli olur. Ancak ihtar 10 Haziran’da gönderilirse veya dava geç açılırsa, mahkemenin belirlediği kira bedeli 1 Temmuz 2025 yılı kira dönemi için uygulanacaktır.
4- KİRA TESPİT DAVASI SÜRECİ VE İZLENMESİ GEREKEN ADIMLAR
Kira tespit davası, belirli usul kurallarına bağlı olarak yürütülen teknik bir hukuki süreçtir. Davanın sağlıklı şekilde ilerlemesi ve doğru kira bedelinin tespit edilebilmesi için sürecin alanında uzman bir avukat tarafından adım adım dikkatle takip edilmesi gerekir.
Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Yoksa İhtarname Gönderilmesi
Kira sözleşmesinde artış şartı bulunmuyorsa, kiraya verenin yeni kira döneminden en az 30 gün önce noter aracılığıyla kira artış talebini içeren ihtarname göndermesi gerekir. Bu ihtar, dava açılmasa bile geçerli bir artış talebi doğurur ve mahkeme sürecinde delil niteliği taşır.
Dava Dilekçesinin Hazırlanması
Kira tespit davası dilekçesi, davanın en önemli aşamasıdır. Dilekçede; mevcut kira sözleşmesi, mevcut kira bedeli ve talep edilen yeni bedel, emsal kira örnekleri, taşınmazın özellikleri, hukuki dayanaklar (TBK m.344 ve m.345) gibi detaylar ayrıntılı olarak yer almalıdır. Dilekçenin hukuki açıdan güçlü olması, sürecin daha hızlı ve sağlıklı ilerlemesini sağlar.
Sulh Hukuk Mahkemesi’ne Başvuru
Dava dilekçesinin tamamlanmasının ardından ilgili Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvuru yapılır. Başvuru sırasında: Harç ve Gider avansı yatırılır. Mahkeme başvuruyu kabul ettikten sonra taraflara duruşma günü tebliğ eder.
Bilirkişi İncelemesi
Mahkeme, kira bedelinin objektif ve güncel kriterlere göre belirlenebilmesi için dosyayı bilirkişiye gönderir. Bilirkişi tarafından:
- Bölgedeki emsal kira bedelleri,
- Taşınmazın konumu ve fiziksel özellikleri,
- TÜFE artış oranları,
- Ekonomik koşullar
incelenir ve detaylı bir rapor hazırlanır. Taraflar bu rapora itiraz edebilir; mahkeme gerekli görürse ikinci bir bilirkişi raporu da talep edebilir.
Duruşma ve Mahkeme Kararı
Mahkeme, bilirkişi raporunu ve tarafların beyanlarını değerlendirerek yeni kira bedelini belirler. Verilen karar: Genellikle yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.Kararın kesinleşmesiyle birlikte icra kabiliyeti kazanır.
Örneğin Mahkeme, yeni kira döneminin 1 Ocak 2025’te başladığını dikkate alarak kira bedelini 20.000 TL olarak belirler. Bu bedel, karar kesinleştiğinde geriye dönük olarak 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren uygulanır.
5- KİRA BEDELİ NASIL BELİRLENİR
Kira tespit davasında kira bedelinin nasıl belirleneceği, mahkemenin delil toplama süreci, bilirkişi incelemesi ve hakkaniyet değerlendirmeleri çerçevesinde şekillenir. Süreç, tamamen objektif kriterlere ve yasal düzenlemelere uygun olarak yürütülür.
Taraflardan Delil Sunmaları İstenir
Mahkeme, taraflara delillerini sunmaları için süre verir. Bu kapsamda özellikle: Emsal kira sözleşmeleri, Bölgedeki rayiç değerleri gösteren belgeler, Taşınmazın özelliklerine ilişkin bilgiler büyük önem taşır. Mahkeme gerektiğinde ilgili kurum ve kuruluşlara müzekkere yazarak emsal araştırması yapılmasını sağlar.
Keşif ve Bilirkişi İncelemesi Yapılır
Deliller toplandıktan sonra mahkeme, hakim ve bilirkişi eşliğinde keşif günü belirler. Bu keşif sırasında bilirkişi, taşınmazı yerinde inceleyerek objektif kira değerini belirler. Bilirkişi değerlendirmesinde şu kriterler dikkate alınır:
- Taşınmazın fiziksel özellikleri
- Konumu ve ulaşım imkânları
- Bulunduğu bölgenin sosyoekonomik durumu
- Emsal kira sözleşmeleri
- Piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler
Bu incelemeler sonucunda bilirkişi, taşınmazın güncel piyasa rayicine uygun kira bedelini rapor halinde mahkemeye sunar.
Hâkimin Hakkaniyet İndirimi (Hak ve Nesafet İlkesi)
Mahkeme, bilirkişi tarafından belirlenen kira bedelini esas almakla birlikte, Türk Borçlar Kanunu’nun hak ve nesafet ilkesi gereğince kiracı lehine bir indirim uygulayabilir.
Genellikle mahkemeler, bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedeli üzerinden %5 ile %20 arasında bir hakkaniyet indirimi yapmaktadır.
6- MAHKEMECE BELİRLENEN KİRA BEDELİ HANGİ TARİHTEN İTİBAREN GEÇERLİ OLUR
Kira sözleşmesinde TÜFE’ye göre artış ya da belirli bir oranda artış şartı yer alıyorsa:Taraflar, 5 yılın sonundaİhtarname göndermeye gerek olmaksızındoğrudan kira tespit davası açabilir.
Örneğin kira sözleşmesinde “Kira bedeli her yıl TÜFE oranında artırılır.” hükmü mevcutsa:Kiraya veren, sözleşmenin 5. yılının sonunda doğrudan dava açabilir.Mahkemenin belirleyeceği kira bedeli, örneğin 01.01.2025 kira döneminden itibaren geçerli olur. Eğer kira sözleşmesinde herhangi bir kira artış maddesi bulunmuyorsa, dava açmadan önce bazı usul şartlarına dikkat edilmelidir:Yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce noter aracılığıyla ihtarname gönderilmeli veya Aynı süre içinde kira tespit davası açılmalıdır.
Bu şart yerine getirilmezse mahkeme, kira bedelini belirler; ancak karar bir önceki dönem için değil, bir sonraki kira yılı için geçerli olur.
Örneğin Kiracı ile kiraya veren arasında 2020 yılında yapılan bir konut kira sözleşmesinde artış maddesi bulunmadığını varsayalım.Yeni kira dönemi 1 Temmuz 2024’te başlıyorsa:Kiraya veren en geç 1 Haziran 2024 tarihinde noter ihtarı gönderirse veya 1 Haziran 2024 tarihine kadar dava açarsa belirlenecek kira bedeli 1 Temmuz 2024 döneminden itibaren geçerli olur. Ancak ihtar 10 Haziran’da gönderilirse veya dava geç açılırsa, mahkemenin belirlediği kira bedeli 1 Temmuz 2025 yılı kira dönemi için uygulanacaktır.
7- İHTARNAME ÇEKİLMESİ ZORUNLU MUDUR
Kira tespit davalarında ihtarname gönderme zorunluluğu, kira sözleşmesinin içeriğine ve özellikle sözleşmede kira artışına ilişkin bir hükmün bulunup bulunmadığına göre değişiklik göstermektedir. Bu nedenle ihtarname gerekliliği iki ayrı başlık altında değerlendirilmelidir.
- Sözleşmede Kira Artış Şartı Bulunmuyorsa (İhtarname Zorunlu)
Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin herhangi bir düzenleme yer almıyorsa, kiraya verenin ihtarname göndermesi zorunludur. Bu durumda: Yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi, veyaAynı 30 günlük süre içinde kira tespit davasının açılmış olması gerekmektedir.
Aksi hâlde mahkeme her ne kadar kira tespiti yapabilse de tespit edilen yeni kira bedeli bir sonraki kira döneminde geçerli olacaktır.
- Sözleşmede Kira Artış Şartı Bulunuyorsa (İhtarname Zorunlu Değil)
Kira sözleşmesinde kira artış oranına ilişkin açık bir hüküm (TÜFE oranı, belirli artış yüzdesi vb.) bulunuyorsa ihtarname gönderme zorunluluğu ortadan kalkmaktadır. Bu durumda: 5 yıllık sürenin dolmasının ardından Herhangi bir ihtarnameye gerek olmaksızın kira tespit davası doğrudan açılabilir.
Bu durumda mahkemenin belirlediği kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcı itibarıyla uygulanacaktır.
8- TAHLİYE DAVASI VE KİRA TESPİT DAVASI AYNI ANDA AÇILABİLİR Mİ
Kira ilişkilerinde en çok merak edilen konulardan biri, tahliye davası ile kira tespit davasının aynı anda açılıp açılamayacağıdır. Uygulamada bu iki dava çoğu zaman birbirine karıştırılmakta veya birinin diğerine engel olacağı düşünülmektedir. Oysa ki bu iki dava, hukuki nitelikleri ve sonuçları bakımından birbirinden tamamen bağımsızdır.
Kira tespit davası, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesini amaçlar. Tahliye davası ise kiracının kira sözleşmesine aykırı davranması, ihtiyaç sebebiyle boşaltma veya kanunda sayılan diğer nedenlere bağlı olarak kiralananın tahliyesini konu alır. Bu nedenle iki davanın amacı, dayanakları ve sonuçları birbirinden tamamen farklıdır.
Mevzuat ve yargı uygulamaları gereği, tahliye davası ile kira tespit davasının aynı anda açılmasına herhangi bir hukuki engel yoktur. Kira tespit davasının açılmış olması, kiraya verenin tahliye talebinden vazgeçtiği anlamına gelmez.
Ayrıca kira tespit davası:
- Tahliye talebinin olmadığına ilişkin bir karine oluşturmaz,
- Kiraya verenin tahliye konusundaki iradesini zayıflatmaz,
- Tahliye davasının sonucunu olumsuz etkilemez.
Bu nedenle, iki dava birlikte açılabilir ve süreçler birbirinden bağımsız şekilde ilerler.
Yargı kararları da, kira bedelinin tespiti için açılan davanın, tahliye talebinin varlığına engel teşkil etmeyeceğini açıkça belirtmektedir.
9- KİRA TESPİT DAVALARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK ŞARTI
Kira Tespit Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Şartı, 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemelerle birlikte, kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce yerine getirilmesi zorunlu bir başvuru aşaması hâline gelmiştir. Bu kapsamda, kira bedelinin tespiti talepleri de artık dava yoluna gidilmeden önce mutlaka arabulucuya başvurulmasını gerektirir. Arabuluculuk sürecinin temel amacı; tarafların daha hızlı, ekonomik ve dostane bir şekilde anlaşmalarına imkân sağlamak, uyuşmazlıkları mahkemeye taşımadan çözebilmektir. Zorunlu arabuluculuk aşamasının tamamlanmaması durumunda kira tespit davası usulden reddedilmekte olup, bu nedenle kiraya veren ve kiracılar için süreç doğru şekilde yürütülmeli, başvuru belgeleri eksiksiz düzenlenmelidir. Bu yönüyle zorunlu arabuluculuk, kira uyuşmazlıklarında yargılamanın etkinliği ve taraflar arasındaki iletişimin güçlendirilmesi açısından önemli bir hukuki aşama olarak karşımıza çıkmaktadır.
10- KİRA TESPİT DAVALARINDA HAKKANİYET İNDİRİMİ
Kira bedeli belirlenirken hakkaniyet indirimi, kira tespit davalarında mahkemelerin uyguladığı önemli bir dengeleme yöntemidir. Bilirkişi raporuyla taşınmazın konumu, özellikleri ve emsal kira değerleri dikkate alınarak objektif kira bedeli belirlendikten sonra, mahkeme Türk Borçlar Kanunu’nun “hak ve nesafet” ilkeleri doğrultusunda kiracı lehine genellikle %5 ile %20 arasında bir indirim yapabilmektedir. Bu indirimin amacı, belirlenen yeni kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olmasının yanı sıra, kiracının ekonomik durumunu ve kira ilişkisinin sürekliliğini de korumaktır. Dolayısıyla hakkaniyet indirimi, kira tespit sürecinde hem adil bir denge sağlar hem de taraflar arasındaki kira ilişkisinin sürdürülebilir olmasına katkıda bulunur.
11- KİRA TESPİT DAVALARI NE KADAR SÜREDE SONUÇLANIR
Kira tespit davalarının süresi bulunduğunuz şehir ve mahkemelerin iş yoğunluğuna göre değişmektedir. Ortalama dava süresi 8–15 ay arasındadır.
Keşif, bilirkişi incelemesi ve emsal araştırması ve istinaf kanun yoluna başvuru süreci uzatabilmektedir.
Sonuç olarak Kira tespit davası, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun hâle getirilmesi amacıyla başvurulan etkili bir hukuki yoldur. Hem kiracı hem de kiraya veren açısından hak kayıplarının önüne geçmek için sürecin doğru yönetilmesi büyük önem taşır. Her somut olaya göre değerlendirme yapılması gerektiğinden, profesyonel hukuki destek almak süreci kolaylaştıracaktır.
Yasal Uyarı
- Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.