Kira ilişkisinde tarafların en temel borçlarından biri, kiracının kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödeme yükümlülüğüdür. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi, kira bedelinin vadesinde ödenmemesi hâlinde kiraya verene tahliye talebinde bulunma hakkı tanımaktadır. Uygulamada kira bedelinin geç ödenmesi, uzun süre hiç ödenmemesi ya da kısmi ödeme yapılması, en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar arasında yer almaktadır. Bu makalemizde sizlere kira bedelini geç ödeyen,hiç ödemeyen ya da 1 TL dahi eksik ödeyen kiracınızı nasıl tahliye edebileğinizden bahsedeceğiz.
KİRACININ KİRA BEDELİNİ ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ
Kira sözleşmesinin kurulmasıyla birlikte kiracı, kiralananı kullanma hakkının karşılığı olarak kira bedelini kararlaştırılan zamanda ve eksiksiz şekilde ödeme yükümlülüğü altına girer. Kira bedelinin ödeme zamanı ve ödeme şekli çoğunlukla kira sözleşmesinde açıkça düzenlenmektedir. Ancak sözleşmede ödeme tarihine ilişkin bir hüküm bulunmaması hâlinde, Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri uygulanır.
Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli bir kira ödeme günü kararlaştırılmamışsa, kiracının kira bedelini en geç ayın son gününe kadar ödemesi gerekmektedir. Kiracının bu düzenli kira ödeme yükümlülüğünü ihlal etmesi, kiraya verene temerrüt ihtarnamesi gönderme, kira bedelinin ödenmesini talep etme ve kanuni şartların oluşması hâlinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açma hakkı tanımaktadır.
TEMERRÜDÜN OLUŞMASI İÇİN GEREKLİ ŞARTLAR
1. Kira Bedelinin Vadesinde Ödenmemesi Şartı
Kiracının temerrüde düşebilmesi için öncelikle kira bedelinin vadesinde ödenmemiş olması gerekmektedir. Kira sözleşmesinde ödeme tarihi açıkça belirlenmişse, kiracının bu tarihte ödeme yapmaması temerrüdün oluşması için yeterlidir. Taraflar arasında kira bedelinin ödeme günü kararlaştırılmamış olması hâlinde ise, Türk Borçlar Kanunu uyarınca kira borcu her ayın sonunda muaccel hâle gelir ve bu tarihte ödenmemesi kiracıyı temerrüde düşürür.
Kira bedelinin hiç ödenmemesi ile kısmen ödenmesi arasında, temerrüt bakımından bir fark bulunmamaktadır. Her iki durumda da kiracının kira borcunu tam ve zamanında ifa etmediği kabul edilir. Bu sebeple kira bedelinin vadesinde ödenmemesi, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye sürecinin temel koşullarından biridir.
Uygulamada yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilebilmesi açısından, kira ödeme tarihinin kira sözleşmesinde açık ve net şekilde belirlenmesi büyük önem taşımaktadır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2014/11273 – K. 2015/1960 sayılı kararında da:
“Kiracının kira bedelini kısmen ödemesi, temerrüt hâlini ortadan kaldırmaz. Kiraya veren tarafından tanınan süre içinde borcun tamamının ödenmesi gerekir. Aksi hâlde temerrüt gerçekleşir ve tahliye kararı verilir.” şeklinde hüküm kurulmuştur.
2. Kiracıya Kira Bedelinin Ödenmesi İçin Yazılı İhtarname Gönderilmesi Ya Da İcra Takibi Başlatılması Şartı
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracının temerrüde düşmesi için, kiraya verenin yazılı bir ihtarnamesi göndermesi ya da ilamsız icra takibi başlatarak kiracıya ödeme emri tebliğ ettirmesi gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca, temerrüt ihtarı yazılı şekle tabidir ve hukuki sonuç doğurabilmesi için kiracıya usulüne uygun olarak tebliğ edilmiş olması zorunludur.
Uygulamada temerrüt ihtarı çoğunlukla noter aracılığıyla gönderilen ihtarname ile yapılmaktadır. Gönderilecek ihtarnamede; ödenmeyen kira bedelinin miktarı, hangi aya veya aylara ait olduğu, ödemenin yapılması gereken süre ve ödeme yeri açık ve net şekilde belirtilmelidir. Usulüne uygun düzenlenmeyen ihtarnameler, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davasında hak kaybına yol açabilmektedir.
Alternatif olarak kiraya veren, ilamsız icra takibi başlatarak kiracıya ödeme emri tebliğ edilmesini sağlayabilir. Ödeme emri, kanunen temerrüt ihtarı niteliğinde olduğundan, ayrıca ihtarname gönderilmesine gerek bulunmamaktadır. Her ne kadar uygulamada sıklıkla noterden ihtarname gönderilse dahi icra takibi başlatarak ödeme emri tebliğ ettirilmesi dava sürecinin daha kısa sürede sonuçlandıracağından bizim tavsiyemiz sürecin icra takibi başlatarak yürütülmesi gerektiğidir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E. 2017/10394 – K. 2018/12261 Sayılı Kararında Da:
“İlamsız icra yoluyla gönderilen ödeme emri, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi anlamında geçerli bir temerrüt ihtarı niteliğindedir. Ayrıca noter ihtarnamesi gönderilmesine gerek yoktur.” şeklinde hüküm kurulmuştur.
3. Kiracıya Kira Borcunu Ödemesi İçin En Az 30 Gün Süre Tanınması Şartı
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt ve tahliye talep edilebilmesi için, kiracıya en az 30 günlük ödeme süresi tanınması zorunludur. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca bu süre, temerrüt ihtarının veya ödeme emrinin kiracıya tebliğ edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Kanunda öngörülen bu 30 günlük süre emredici nitelikte olup, kiraya veren tarafından daha kısa bir süre belirlenmesi mümkün değildir. Aksi hâlde gönderilen ihtarname veya ödeme emri hukuken geçersiz sayılır.
Türk Borçlar Kanunu M. 315 – Kiracının Temerrüdü
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödemezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük bir süre vererek bu süre içinde borcunu ödememesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür.”
Kiracının tanınan 30 günlük süre içerisinde kira borcunun tamamını ödemesi gerekmektedir. Kısmi kira ödemesi, temerrüt hâlini ortadan kaldırmaz ve tahliye sürecini engellemez. Sürenin sonunda kira bedelinin hiç ya da tam olarak ödenmemesi durumunda, kiracı hukuken temerrüde düşmüş sayılır. Bu aşamadan sonra kiraya veren, TBK m. 315’e dayanarak temerrüt nedeniyle tahliye davası açma ya da devam eden icra takibi üzerinden tahliye talebinde bulunma hakkını elde eder.
Bu nedenle 30 günlük ödeme süresinin doğru hesaplanması, ihtarname veya ödeme emrinde açık, net ve tereddüde yer vermeyecek şekilde belirtilmesi, uygulamada kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davalarının sağlıklı şekilde yürütülebilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
30 GÜNLÜK SÜRE NE ZAMAN İŞLEMEYE BAŞLAR
TBK uyarınca 30 günlük süre, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Bu süre içinde kiracının yalnızca bir kısmını değil, borcun tamamını ödemesi gerekmektedir. Kısmi ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz. Süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde kiracı hukuken temerrüde düşer ve kiraya veren, temerrüde dayalı tahliye davası açma hakkını kazanır.
İCRA TAKİBİ BAŞLATILMASI YOLUYLA TAHLİYE SÜRECİ
Yukarıda bahsettiğimiz üzere kira bedelinin vadesinde ödenmemesi, kiraya verene icra takibi yoluyla tahliye hakkı tanımaktadır. Bu yöntemde kiraya veren, ilamsız icra yoluyla Örnek-13 icra takibi başlatarak süreci resmî ve bağlayıcı hâle getirir. İcra takibi, icra dairesi nezdinde başlatılır ve takip talebinde ödenmeyen kira bedelleri, hangi aylara ait olduğu ve tahliye talebi açıkça belirtilmelidir.
Ayrıca burada dikkat edilmesi gereken husus takip talebi hazırlanırken takip yolu açık bir şekilde HACİZ ve TAHLİYE olarak belirtilmelidir.
Ödeme Emrinin Tebliği ile Temerrüdün Gerçekleşmesi
İcra takibinin başlatılmasıyla birlikte icra dairesi tarafından kiracıya ödeme emri tebliğ edilir. Tebliğ edilen ödeme emri, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi kapsamında temerrüt ihtarı niteliğindedir. Ödeme emrinin kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi, temerrüdün oluşması açısından zorunludur.
Kiracıya tanınan en az 30 günlük ödeme süresi, ödeme emrinin kiracıya tebliğ edildiği tarihten itibaren başlar. Kiracının bu süre içerisinde kira borcunun tamamını ödememesi, temerrüdün gerçekleşmesine neden olur. Kısmi ödeme, temerrüt hâlini ortadan kaldırmaz ve tahliye sürecini durdurmaz.Yine kiracı 30 günlük süre sonrasında borcun tamamını ödese dahi mahkemece tahliye kararı verilecektir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2019/4112 – K. 2020/1546 sayılı kararında da:
“Kiracı, kendisine tanınan 30 günlük yasal süre geçtikten sonra kira borcunu ödemiş olsa dahi, temerrüt gerçekleşmiş sayılır ve mahkemece tahliye kararı verilir.” şeklinde hüküm kurulmuştur.
Kiracının Ödeme ve Tahliye Emrine İtiraz Hakkı
İcra takibi yoluyla tahliye sürecinde, kiracıya tebliğ edilen ödeme ve tahliye emrine karşı itiraz hakkı bulunmaktadır. İcra ve İflas Kanunu uyarınca kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde ödeme ve tahliye emrine itiraz edebilir. Kiracının süresi içinde yaptığı itiraz, tahliye sürecinin durmasına neden olmakta olup, itirazın içeriği sürecin nasıl devam edeceğini belirlemektedir.
Borcun Bulunmadığı İddiasıyla İtiraz
Kiracının kira borcunun bulunmadığı iddiasıyla itiraz etmesi hâlinde, kiraya verenin icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açması gerekmektedir. Bu durumda ispat yükü kiracıya ait olup, İcra ve İflas Kanunu’nun 269/c maddesi gereğince kiracı, kira borcunun bulunmadığını yalnızca resmî belgelerle ispat edebilir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E. 2016/10873 – K. 2016/23349 Sayılı Kararında:
“Kiracının kira borcunun bulunmadığı yönündeki itirazı, ancak banka dekontu, makbuz veya resmî belge ile ispatlanabilir. Tanık beyanı, WhatsApp yazışmaları ve sözlü anlaşmalar tek başına yeterli değildir.” şeklinde hüküm kurulmuştur.
Uygulamada sıklıkla ileri sürülen WhatsApp yazışmaları, sözlü anlaşmalar veya kiraya verenin uzun süre sessiz kalması, kira borcunun bulunmadığını ispatlamak için hukuken yeterli kabul edilmemektedir. Bu nedenle, resmî belgeyle desteklenmeyen itirazlar, mahkemece dikkate alınmayacak ve dava itirazın kaldırılması ve tahliye kararı ile sonuçlanacaktır.
Kira Sözleşmesindeki İmzaya İtiraz
Kiracının, kira sözleşmesindeki imzanın kendisine ait olmadığı yönünde itirazda bulunması hâlinde ise, uyuşmazlığın çözüm yeri icra hukuk mahkemeleri değil, Sulh Hukuk Mahkemeleri olacaktır. Bu durumda dava, imzaya itiraz kapsamında görülür ve mahkemece bilirkişi incelemesi ile imza incelemesi yapılır.
Yapılan inceleme sonucunda imzanın kiracıya ait olduğunun tespiti hâlinde, mahkeme tarafından kiracının tahliyesine karar verilir.
İcra Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davasının Açılması
Ödeme emrinin tebliğine rağmen kira borcunun süresi içinde ödenmemesi hâlinde kiraya veren, icra hukuk mahkemesinde temerrüt nedeniyle tahliye davası açma hakkı elde eder. Mahkeme, ödeme emrinin geçerliliğini, tebligatın usulüne uygun yapılıp yapılmadığını, 30 günlük sürenin doğru işletilip işletilmediğini ve kira borcunun ödenip ödenmediğini inceler.
Şartların oluştuğunun tespiti hâlinde, icra hukuk mahkemesi tarafından tahliye kararı verilir.
Tahliye Kararı ve Sürecin Sonucu
İcra hukuk mahkemesinin tahliye kararı vermesi ve kararın kesinleşmesinin ardından, icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi gerçekleştirilir. Bu süreçte kiraya veren, hem kira alacağını tahsil etme hem de kiralananın boşaltılmasını sağlama imkânına kavuşur.
İcra takibi yoluyla tahliye sürecinde yapılacak usul hataları, sürelerin yanlış hesaplanması veya tebligat eksiklikleri, davanın reddine yol açabileceğinden, sürecin kira hukuku alanında uzman bir avukat tarafından yürütülmesi önem arz etmektedir.
NOTER ARACILIĞI İLE İHTARNAME GÖNDERİLMESİ SONRASI TAHLİYE SÜRECİ
Kira bedelinin ödenmemesi, kiraya verene temerrüt nedeniyle tahliye davası açma hakkı tanımaktadır. Kiracıya noter aracılığıyla gönderilen temerrüt ihtarnamesine rağmen, tanınan 30 günlük yasal süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi hâlinde, kiraya veren Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine dayanarak tahliye davası açabilir.
Noterden çekilen ihtarname, temerrüdün oluşması bakımından hukuken geçerli bir bildirim olup, ihtarnamenin kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi zorunludur. İhtarnameye rağmen kira borcunun ödenmemesi durumunda açılacak temerrüt nedeniyle tahliye davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında Sulh Hukuk Mahkemesinde görülmektedir.
Tahliye davasında kiraya veren;
- İhtarın usulüne uygun gönderildiğini ve tebliğ edildiğini,
- Kiracıya en az 30 günlük ödeme süresi tanındığını,
- Bu sürenin dolmasına rağmen kira borcunun ödenmediğini
mahkemeye delilleriyle birlikte ispatlamakla yükümlüdür. Mahkeme tarafından yapılan inceleme sonucunda, TBK m. 315’te öngörülen şartların gerçekleştiğinin tespiti hâlinde, kiracının tahliyesine karar verilir.
Verilen tahliye kararının kesinleşmesiyle birlikte, kiracı kiralananı boşaltmakla yükümlü hâle gelir. Aksi durumda tahliye, icra müdürlüğü aracılığıyla zorla gerçekleştirilebilir. Bu nedenle noterden çekilen ihtarname sonrasında temerrüt nedeniyle tahliye sürecinin, usul ve süre kurallarına uygun şekilde yürütülmesi, kiraya verenin haklarını etkin biçimde koruyabilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
KİRACININ SAVUNMA İMKANLARI VE HUKUKİ HAKLARI
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan icra takibi veya açılan tahliye davası karşısında, kiracının kanundan kaynaklanan savunma imkânları ve hukuki hakları bulunmaktadır. Kiracı, ödeme emrine itiraz edebileceği gibi, temerrüt nedeniyle tahliye davasında da çeşitli hukuki savunmalar ileri sürebilir. Ancak bu savunmaların geçerli kabul edilebilmesi için hukuka uygun ve somut delillerle desteklenmesi gerekmektedir.
Kiracı, öncelikle kira bedelinin hatalı hesaplandığını veya kira borcunun ödendiğini ileri sürebilir. Bu durumda kiracının, yaptığı ödemeleri banka dekontu, makbuz veya resmî belge ile ispatlaması zorunludur. Sözlü beyanlar veya delil niteliği taşımayan yazışmalar, uygulamada kira borcunun ödendiğini ispatlamak için yeterli görülmemektedir.
Kiracının ileri sürebileceği bir diğer önemli savunma ise tebligatın usulsüz yapıldığı iddiasıdır. Ödeme emrinin veya temerrüt ihtarnamesinin usulsüz tebliğ edilmesi, temerrüt sürecinin geçersizliğine yol açabilmektedir. Bu nedenle tebligat işlemlerinin kanuna uygun şekilde yapılması, tahliye sürecinin sağlıklı ilerlemesi açısından büyük önem taşımaktadır.
Sonuç olarak, kiracının savunma hakları, temerrüt ve tahliye sürecinde sınırsız olmayıp, kanıtlanabilir ve hukuken geçerli delillerle desteklenmesi hâlinde dikkate alınmaktadır. Bu nedenle hem kiraya verenin hem de kiracının, kira uyuşmazlıklarında hak kaybı yaşamamak adına süreci uzman bir kira hukuku avukatı eşliğinde yürütmesi önem arz etmektedir.
UYGULAMADA EN SIK YAPILAN HATALAR
Kiraya verenlerin uygulamada en çok yaptığı hatalardan biri, 30 günlük süreyi doğru hesaplamamak veya ihtarda süre vermeyi unutmak ya da eksik belirtmektir. Ayrıca kira bedeli elden alınıyorsa ispat güçlüğü yaşanmakta, bu durum süreci kiraya veren aleyhine çevirebilmektedir. Kiracıların ise kısmi ödeme yaparak sorumluluktan kurtulacağını düşünmesi sık görülen yanılgılardan biridir. Hem kiraya veren hem kiracı açısından sürecin hukuka uygun yürütülmesi büyük önem taşır.
TAHLİYE SONRASI SÜREÇ
Tahliye kararının kesinleşmesi veya icra yoluyla tahliyenin gerçekleşmesiyle kiracının kiralananı boşaltması sağlanır. Bu aşamadan sonra kiraya veren, ödenmeyen kira bedellerini ayrıca talep edebilir. Depozitonun iadesi ise kiralananda zarar olup olmadığı, borçların ödenip ödenmediği gibi hususların değerlendirilmesinden sonra yapılmalıdır. Tahliye sonrası süreçte her iki tarafın da hak ve yükümlülüklerine uygun hareket etmesi önemlidir.
Kira bedelinin 30 gün içinde ödenmemesi, kiracının temerrüde düşmesine ve tahliye sürecinin başlamasına neden olan ciddi bir hukuki ihlaldir. Bu nedenle kiraya verenin ihtarnameyi doğru düzenlemesi ve süreci titizlikle yürütmesi büyük önem taşır. Hem kiraya verenin hak kaybına uğramaması hem de kiracının hukuki durumunu doğru değerlendirmesi için profesyonel hukuki destek alınması en sağlıklı yaklaşım olacaktır.
Yasal Uyarı
- Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.